Immobilier sur la Costa Brava
Faites appel à un consultant sur-mesure
Avec plus de 20 ans d’expérience dans le secteur immobilier de la Costa Brava – Catalogne, et principalement au service d’une clientèle européenne, je vous propose maintenant de devenir votre ambassadeur pour la vente de votre propriété dans le nord de l’Espagne, plus particulièrement sur la Costa Brava, également connue sous le nom de « côte sauvage”!
Peu importe où vous résidez en Europe. Je m’engage à devenir votre consultant personnel en exécutant rigoureusement les tâches que vous me confiez. Voici la valeur ajoutée que vous recherchez – un service exceptionnel – un service sur mesure!
Je suis moitié belge, moitié néerlandais. Travailler dans différents endroits m’a permis d’explorer de nombreux pays européens avant de m’installer définitivement ici, dans la baie de Roses – La Marina d’Empuriabrava. Alors, que vous soyez français, allemand, néerlandais, anglais… je parle couramment votre langue et votre culture m’est familière.
Ma maîtrise de plusieurs langues me permet d’établir une communication fluide et une compréhension absolue de vos besoins.
La transparence n’est pas qu’un mot; c’est un engagement!
Je vous assure un contact humain, une écoute active et une grande réactivité, car votre projet est bien plus que la simple signature de documents. Il est essentiel pour moi de construire une relation humaine unique basée sur le respect mutuel et une transparence absolue.
Tout au long de ma carrière dans l’immobilier, j’ai eu le privilège de travailler avec une équipe dévouée qui assure la gestion complète de mes services pour répondre à vos besoins afin de vous garantir un service personnalisé et de qualité.
Notre objectif est de vous offrir une expérience immobilière fluide et sur mesure qui réponde pleinement à vos attentes. Contactez-moi par téléphone, planifions une réunion vidéo; je suis à votre service! Votre satisfaction est notre priorité et notre disponibilité est essentielle.
Contactez-moi, et vous verrez!
Vous cherchez à céder votre bien immobilier en Catalogne?
Je fais le pari que je peux y parvenir dans les délais qui vous sont impartis. Parcourez mon catalogue, vous constaterez par vous-même que des biens très ressemblants y figurent déjà.
Cependant, vous me direz que le vôtre est unique, et vous avez raison!
Je vous garantis que je saurai reconnaître et apprécier pleinement ses avantages distinctifs à leur juste valeur.
Je possède une connaissance approfondie de la Catalogne et mes 20 années d’expérience me permettent de bénéficier du soutien d’une équipe bien implantée sur son territoire.
De plus, les multiples transactions que j’ai fait aboutir me permettent également de disposer d’un vivier international d’acheteurs potentiels.
Une transaction immobilière emprunte à la fois, l´aspect commercial mais également des chemins administratifs qui sont complexes à vos yeux. Je maîtrise parfaitement ces procédures et je suis là pour vous assister tout au long de ce processus.
Si vous résidez aux Pays-Bas, en Belgique, au Luxembourg, en France, en Allemagne, en Suisse et ailleurs… Vous êtes donc loin de la Catalogne et le temps vous manque, vous méritez un service d´exception, c´est ce que je vous propose!
Sans nécessairement le formuler, vous avez l’intuition que, pour mener à bien votre projet immobilier, le professionnel qu’il vous faut doit vous offrir davantage que le fruit de sa solide expérience.
Actuellement, diverses obligations, qu’elles soient d’ordre professionnel ou privé, vous empêchent de consacrer le temps que vous aimeriez dédier à la vente de votre bien, pourtant parfois impérative.
C’est à ce moment-là que j’interviens, peu importe votre lieu de résidence en Europe. Je m’engage à devenir votre ambassadeur personnel en exécutant avec rigueur les missions que vous me confierez. Voici la valeur ajoutée que vous recherchez, un service d´exception – une service sur mesure!
Un partenariat pour faire de la vente de votre maison une réussite. Une collaboration étroite basée sur la transparence et la clarté qui construit une confiance mutuelle.
Dans ce partenariat, il est important que vous puissiez vous exprimer librement sur vos souhaits et vos attentes. Cela nécessite une introduction et une coordination plus approfondies. Vous pouvez compter sur toute mon attention et mon temps durant ce processus. Je suis entièrement à votre disposition.
Le but d’obtenir une estimation « una tasación » réaliste est très important. Parce que une fois que vous avez décidé de vendre votre bien, vous souhaitez que cela se passe dans un délai le plus rapide, n’est-ce pas ?
Beaucoup d’intermédiaires – agences immobilières font des estimations irréelles selon le marché actuel, uniquement pour récolter un mandat de vente. Résultat: votre bien ne sera pas vendu dans les 6 mois et peut être même pas du tout…dans les 6 ans. Alors méfiez-vous de ce piège !
Assurez-vous que l’estimation est bien justifiée, donc ni sous-estimée, ni surestimée.
A quoi prêtons-nous attention afin de vous fournir la meilleure évaluation possible et réaliste pour que votre propriété soit vendue dans les 6 mois, une fois mise en ligne :
Obtenir le juste prix, c’est ce que vous voulez !
Mais il n’est pas si facile de valoriser correctement un bien. Même si vous savez que la maison de votre voisin d’en face a été vendue 350.000 euros, il n’est pas certain que vous obtiendrez le même prix pour la vôtre, pour la simple raison qu’elle ne bénéficie peut-être pas des mêmes avantages ou inconvénients que celle du voisin.
Et il n’est pas dit que les acquéreurs valorisent autant que vous le pensez le fait que vous avez refait votre cuisine, alors que celle de votre voisin était démodée. Le prix d’équilibre reste déterminé par le marché !
Le home staging peut donner vie à une propriété, créant une atmosphère chaleureuse et accueillante pour les visiteurs potentiels.
Le home staging est une opération économique pour faciliter la vente. C´est bien plus rapide que d’entreprendre de lourds travaux de rénovation, en effet le prix d’une rénovation de maison est conséquent. Il s’agit de minimiser les dépenses pour relooker votre appartement ou votre maison et de la mettre en valeur économiquement.
En soi, le home staging consiste à réaliser quelques aménagements simples et peu coûteux, afin de réaliser la vente de son bien immobilier dans les meilleurs délais mais également au bon prix.
Il suffit parfois de peu de choses afin de déclencher le coup de cœur d’un acheteur. Il est courant d’entendre que la vente se décide dans les 90 premières secondes de la visite. Il est donc important de proposer une maison ou un appartement qui peut plaire au plus grand nombre.Avec le home staging, vous obtenez une mise en valeur de votre bien.
Avec l’émergence de nombreuses émissions télévisées qui portent sur la décoration ainsi que sur le Home Staging, ce principe a su se faire une place dans les connaissances de nombreuses personnes. Malgré cet effet de mode, il n’en est pas moins sur l’efficacité du Home Staging pour aboutir rapidement à la vente du bien.
Afin de vous permettre d´établir un budget à consacrer au home staging, nous pouvons vous donner des données qui sont courantes dans cette pratique :
Comment préparons nous la vente de votre bien, pour qu´elle se déroule dans les meilleures conditions ?
Premièrement, il est important de respecter les 6 méthodes ci-dessous :
1. Évaluation de la propriété
C’est la première étape et non la moindre car il faudra déterminer le prix de vente de votre bien. Il est normal que chaque vendeur veuille optimiser sa vente, néanmoins, le prix devra être adapté au marché de façon à ce que le bien se vende le plus rapidement possible.
2 .Vendre auprès d´une ou plusieurs agences ?
Bon nombre de personnes considèrent que la vente de leur bien se réalisera plus rapidement s’ils la confient à plusieurs agences en même temps et que l’exclusivité limitera vos possibilités d’expositions, et donc l’accès à de nombreux acheteurs potentiels.
En fait, c’est l’inverse qui se produit : signer un contrat exclusif avec une agence immobilière non seulement ne limite pas, mais au contraire élargit considérablement l’accès aux acheteurs potentiels et présente un certain nombre d’avantages décisifs comme :
En conclusion, contrairement à ce que de nombreuses personnes pensent, il est vraiment préférable de laisser son bien en exclusivité à une agence en laquelle vous avez confiance.
Il consiste à confier le mandat de vente à une seule interlocuteur immobilière. Un peu plus contraignant, le mandat exclusif est en général le plus efficace et le plus rapide pour vendre son bien immobilier en Espagne. En effet, les logements confiés exclusivement à une seule agence se vendent en général en moins de 6 mois, tandis que ce délai peut aller jusqu’au double pour un mandat simple.
L’agence immobilière fera en effet tout ce qui est en son pouvoir pour vendre votre bien, car c’est aussi dans son intérêt. Votre logement sera présenté à un grand nombre de potentiels acheteurs ciblés pour accélérer le processus de vente.
Ce mandat a l’avantage d’être souple, dans le sens où vous vous réservez le droit de confier la vente du bien à plusieurs agences immobilières et êtes libre de traiter avec d’autres potentiels acheteurs que ces dernières ne vous auraient pas présentés. Vous pourrez ainsi augmenter les chances de vendre rapidement votre bien à l’acquéreur de votre choix.
Attention cependant, le fait de mettre une annonce sur plusieurs portails à la fois pourrait envoyer un mauvais signal aux futurs acheteurs. Ces derniers pourraient être amenés à penser que votre bien a du mal à se vendre pour certaines raisons.
De plus, il pourrait y avoir une différence de prix entre les différentes agences, en fonction de leurs frais, ce qui risquerait d’inquiéter davantage les personnes potentiellement intéressées. En général, les agents immobiliers sont aussi moins motivés en sachant que vous ou une autre agence serez susceptibles de trouver un acheteur à leur place.
3. Préparation de votre logement/ Reportage photographique
Cette étape est particulièrement importante puisqu´elle va permettre aux clients de mieux visualiser et de se projeter dans le bien. Cependant, celui-ci nécessite quelques fois, quelques modifications avant d´être photographier ou visiter. Afin d´éviter aux clients de longs travaux et de nombreux coûts, il est préférable pour les vendeurs de se concentrer sur le « Home Staging ». Il s’agit de minimiser les dépenses pour relooker votre appartement ou votre maison et d’en faciliter la vente.
Voir rubrique « Home Staging » pour plus d´informations…
Une fois le prix déterminé, et l´annonce du bien publier sous son meilleur aspect de façon à montrer le potentiel de votre logement à tous les clients.
Nous faisons une description précise du logement ainsi que de la zone dans laquelle il se situe et les avantages et services présents dans ses alentours, comme les commerces, boutiques, restaurants, distance à l’aéroport le plus proche, parcours de golf à proximité etc…
4. Vérification de la situation juridique du logement
Dans un souci de transparence, il est nécessaire que le prospect intéressé par votre bien ait l’absolu certitude que tout est en règle et que les charges et impôts inhérents à l’appartement sont à jour.
C’est pour cette raison qu’un service juridique doit mener entre autres les démarches suivantes :
Ces vérifications donnent lieu à l’édition d’un certificat du prestataire attestant que tout est à jour.
5. Organisation des visites
Accompagner bien entendu les clients dans votre logement. En plus des annonces et publicité autour de vôtre bien, votre agence le présentera d’abord par courriel à tous ses clients qui cherchent un bien correspondant au vôtre.
Après chaque visite, vous aurez bien entendu un mail vous indiquant les commentaires des clients.
L’agence vous transmettra aussi bien sûr les offres qu’elle recevra pour votre logement.
6. Offre et acceptation de l’offre
Une fois que le client aura pris sa décision et que vous aurez accepté son offre, il devra la réserver contractuellement avec le paiement d’arrhes qui sont normalement de 10% du prix convenu entre les parties.
Voir rubrique « Arrhes » pour plus d´informations…
Le service juridique établira alors le contrat dans lequel figurera entre autres :
Voir rubrique « Compromis de Vente » pour plus d´informations…
Le compromis de vente est un contrat privé établi entre l’acheteur et le vendeur. Appelé « Arras » en espagnol, il ne se signe pas devant notaire mais sera demandé par celui-ci le jour de la vente. Il vérifiera ainsi les conditions actées entre les parties.
Le contrat d’Arras comprendra de nombreuses informations essentielles :
Dans la plupart des cas, l’avance financière effectuée par le futur acquéreur au moment de la señal (réservation), sera complétée jusqu’à atteindre 10% du prix du bien. Dans la majorité des cas, les compromis sont signés entre deux particuliers et s’appellent des arras penitenciales. Ils sont régulés par l’article 1454 du code civil espagnol. Si la partie acquéreuse se retire, elle perd la somme avancée. En revanche, si la partie venderesse se retire, elle est tenue de rembourser le double de la quantité avancée par l’acheteur.
Voir rubrique « arrhes » pour plus d’informations…
Nous pouvons effectuer les démarches nécessaires pour votre projet de vente grâce à une procuration. Vous pouvez facilement en faire la demande auprès du notaire local près de votre résidence. Avec cette procuration, nous gérons votre projet immobilier, quel que soit votre pays d’origine !
La procuration, ou « Poder Notarial » (especial), est une autorisation de représentation qui prend la forme d’un document juridique. Elle est signée entre un mandant (une ou plusieurs personnes physiques ou morales) et un mandataire (une personne physique ou une entreprise), autorisant ce dernier à agir au nom du premier.
Il existe 3 façons d’obtenir une procuration :
Si elle est destinée à être utilisée pour des transactions financières ou fiscales, telles qu’un achat ou une vente immobilière, toutes les parties doivent avoir un numéro d’identification fiscale espagnol, ou N.I.E s’ils sont étrangers.
Tous les pays ont des formalités administratives, des formulaires à remplir et des certificats, licences et permis, mais certains disent que la bureaucratie espagnole est à part. Particulièrement en Catalogne, ce ne sont pas seulement les étrangers qui doivent traiter avec cette paperasserie, ou « papeleo », magasin. Les Espagnols eux-mêmes sont confrontés aux mêmes problèmes. Cette situation a donné naissance au gestor, une institution typiquement espagnole accréditée par le gouvernement.
Ils n’ont aucun pouvoir officiel mais les services qu’ils offrent peuvent vous faire gagner du temps, des efforts et de l’argent et vous aider à naviguer à travers les multiples couches de bureaucratie et les départements gouvernementaux impliqués lors de la vente ou de l’achat d’une propriété en Espagne.
Leur familiarité et leur implication régulière avec les systèmes et les professionnels accélèrent le processus d’achat-vente et garantissent que toutes les cases nécessaires ont été cochées afin que vous ne rencontriez pas de « surprises » plus tard.
Laissez-nous vous guider pour trouver un gestor adapté à vos besoins et dans votre langue via PM.CAT.
Vous pouvez vérifier vos coordonnées à la fois au « Catastro » et à l’enregistrement de la propriété, « El Registro ».
Le bureau du cadastre gère les mesures, les limites précises et les propriétés physiques du terrain. Vous devez vous assurer que cette description dans le Catastro est cohérente avec la description dans l’escritura qui enregistre légalement la propriété.
Si ce n’est pas le cas, vous pouvez toujours vous assurer que les données cadastrales sont adaptées aux mesures réelles du terrain et que celles-ci sont à leur tour incluses dans l’acte.
En cas de différence de plus de 15% entre la réalité et le document du cadastre, il faut faire rectifier les m2 par un un topographe officiel à la mairie avant la vente de votre bien.
Il est très important avant de pouvoir vendre votre propriété en Catalogne que les données de votre bien correspondent aux données marqués sur le document du Registre qui s’appelle la « Nota Simple Informativa »
Qu’est-ce qu’on retrouve comme information sur ce document ?
Comment peut on vérifier simplement que la propriété est bien inscrite sur la Nota Simple ?
La cédula (ou certificado) de habitabilidad appelée aussi la licencia de habitabilidad (le certificat de conformité) est en quelque sorte un laissez-passer.
C’est une licence officielle délivrée par les autorités compétentes en Espagne après contrôle d’un expert et qui prouve que le logement est prêt à être habité.
Certains vendeurs mal intentionnés prennent soin de ne pas mentionner que le bien en vente ne dispose pas de licence. D’autres, de bonne foi, ne connaissent tout simplement pas son rôle ou sa nécessité au moment de la transaction immobilière. En tout état de cause, sachez qu’il est assez simple de se la procurer et de régulariser la situation le cas échéant.
Il existe 3 types de licencia de habitabilidad :
Quand peut-on vous la demander ?
Pour obtenir le certificat d’habitabilité, certaines conditions générales doivent être respectées :
Actuellement, “il existe deux règlements en vigueur” nous dit l’architecte, ils sont fonction de l’année de construction du bien :
Voici le détail :
Numero Identification Estrangero est un numéro fiscal pour les non-résidents, étrangers.
Vous avez besoin de ce numéro pour acheter, vendre ou louer une propriété en Espagne ou bien pour pouvoir travailler. Ce numéro est personnel, unique et a vis.
Vous pouvez l’obtenir auprès de l’ambassade Espagnol près de votre résidence ou bien le demander à votre agent ou intermédiaire en Espagne.
Coût approximatif auprès d’unz Ambassade : 10€ (durée de l’obtention approx. 2 mois ou plus)
Coût approximatif auprès de votre agent ou intermédiaire : 120€ plus 21% t.v.a. (durée de l’obtention maximum 1 mois)
Traduit littéralement, un “asesor fiscal” est un « conseiller fiscal », essentiellement un comptable-fiscaliste. Quand vient le temps de vendre votre bien, votre résidence secondaire en Catalogne, assurez-vous de consulter un conseiller fiscal adapté à vos besoins et dans votre langue via PM.CAT.
*Pour des personnes physiques étrangères avec une résidence secondaire en Catalogne ce n’est pas nécessaire.
*Pour les étrangers ayant des entreprises ou des sociétés en Catalogne cela peut-être utile.
Contrairement au gestor ou un agent immobilier A.P.I, n’importe qui peut s’établir comme conseiller fiscal, car il n’y a aucune obligation légale.
Le fait de résider en Espagne est une indication de la résidence fiscale. La résidence fiscale en Espagne est réservée aux personnes qui vivent plus de 183 jours en Espagne. Par conséquent, si vous ne vivez pas plus de 183 jours en Espagne, vous n’avez pas de résidence fiscale en Espagne.
ATTESTATION DE RÉSIDENCE FISCALE
Il existe un certificat de résidence fiscale. Ce sujet est moins connu et ce sont surtout les résidents en Espagne qui y sont confrontés. Le certificat de résidence fiscale est ce dont un résident a besoin, par exemple, s’il veut vendre un bien immobilier en Espagne (un bien enregistré à votre nom) et éviter la retenue de 3 % (la retention)
Ainsi, avec cette attestation, vous évitez la retenue de 3 % que les non-résidents doivent payer sur une vente. Même si vous êtes en possession de la carte verte et que vous vivez en Espagne depuis plus de 6 mois, vous devrez demander cette attestation lors de la vente d’un bien immobilier en Espagne.
Le compte bancaire des non-résidents est le même que celui des résidents en termes de frais et de commissions.
Vous bénéficiez d’un service en ligne. L ‘Espagne propose des comptes bancaires aux résidents et aux non-résidents. Cependant, ces comptes bancaires sont sensiblement différents les uns des autres. Bien que les comptes de résidents soient imposables, les comptes de non-résidents ne le sont pas, mais des taux plus élevés s’appliquent.
En général, les banques espagnoles peuvent facturer des commissions plus élevées que dans le reste de l’Europe. Cependant, de nombreuses banques sont en concurrence pour les affaires des expatriés et des accords favorables peuvent être obtenus.
Aujourd’hui vous n’êtes plus obligé de garder votre compte bancaire Espagnol grâce à la SEPAZONE, ni pour les prélèvements automatiques de votre bien, ni pour la vente de votre maison. Les paiements peuvent se faire directement depuis votre compte résidentiel.
Il existe différentes façons de cesser un prélèvement automatique, parmi celles-ci nous retrouvons :
L’annulation d’hypothèque dans le registre nécessite généralement une procédure notariale dont le coût est connu sous le nom de frais de résiliation hypothécaire. Nous allons vous expliquer les manières de réaliser les annulations de l’inscription hypothécaire.
L’hypothèque est une garantie en faveur d’un créancier. Le créancier – généralement une institution financière – peut garder lorsque le prêteur ne rembourse pas le prêt. Une fois l’obligation remplie, le débiteur a le droit d’annuler la garantie, c’est-à-dire d’annuler l’hypothèque.
Annuler :
Cette procédure est moins chère que si vous décidez d’aller à la banque et demandez à la banque de le faire par vous-même. Au terme de ce processus, le notaire autorise l’acte signé par la banque où il remet la lettre de remboursement du prêt et lève l’hypothèque sur le bien.
Une fois l’acte signé, il est réglé comme exonéré de la taxe de transfert de propriété et des actes juridiques documentés et est enregistré au registre de la propriété, mettant fin au processus avec la liquidation de la fourniture de fonds au client. Dans ce cas, il peut être indiqué que l’annulation nécessite un traitement notarié.
Quelles dépenses y a-t-il lors de l’annulation d’un prêt hypothécaire ? Il existe trois types de dépenses :
Frais de notaire :
Ce que facture le notaire pour préparer l’acte de résiliation. Ils sont calculés en appliquant un pourcentage sur le montant initial de l’hypothèque. Selon la loi, son coût minimum est de 90 €.
Frais d’inscription :
Ce que facture le notaire pour lancer la procédure de levée d´hypothèque. Il est également calculé en appliquant un pourcentage au montant du prêt. Son coût minimum est de 24 €.
Frais de gestion :
Ce qui est facturé dans le cas où un gestionnaire est embauché sur la procédure. Le tarif peut varier entre 500 à 900 euros.
Quels impôts sont payés pour l’annulation d’un prêt hypothécaire ?
Il n’y a pas d’impôt à payer pour l’annulation de l’hypothèque.
Résilier :
Exceptionnellement, l’acte public n’est pas nécessaire car l’Article 82 de la loi hypothécaire prévoit que « le délai indiqué dans la législation civile applicable pour la prescription des actions dérivées » de la garantie hypothécaire est écoulé.La durée est de 20 ans.
Comment le temps est-il compté ?
Le décompte se fait à partir du «jour où la prestation dont l’exécution est garantie aurait dû être entièrement payée selon le Greffe. Cela correspond donc à la date d’amortissement prévue au contrat.
Existe-t-il des exceptions à ce calcul ?
Oui, à condition que dans l’année qui suit le Registre n’indique pas qu’ils ont été renouvelés, que la prescription a été interrompue ou que l’hypothèque a été saisie. Dans ce cas, ce n’est pas nécessaire que l’acte notarié d’annulation d’hypothèque soit accordé car il est considéré que pour les années écoulées, il n’est pas nécessaire.
Quelles sont les démarches à effectuer pour résilier un crédit immobilier ?
L’hypothèque doit être annulée dans le registre de la propriété.
Étape 1: Demandez à votre banque l’attestation de dette zéro. C’est un document gratuit.
Étape 2: Choisissez le notaire que vous voulez et apportez-lui le certificat. Avec le même pour signer l’acte public de résiliation du prêt.
Qui doit payer les frais de résiliation de prêt hypothécaire ?
Ils doivent être payés par le titulaire de l’hypothèque annulée. Dans le cas de la vente d’un appartement, c’est le vendeur et non l’acheteur qui doit payer le coût de l’acte de résiliation.
Les arrhes, l’acompte ou bien las « Arras pénitentiales » ont en Espagne par rapport au reste de l’Europe plus au moins le même fonctionnement.
C’est à dire :
Si l’acheteur ou le vendeur ne se présentent pas au jour indiqué pour la formalisation de l’acte public de vente, notification préalable, ils peuvent réciproquement contraindre aux fins de l’article 1.124 du Code civil à remplir les obligations contractées, étant dans ce cas obligé de réparer les dommages résultant de sa violation, ou, si le vendeur opte pour la résolution, il doit demander le paiement à l’acheteur dans les termes de l’article 1.504 du Code civil. En d’autres termes, si le VENDEUR renonce à la vente, il devra payer à l’ACHETEUR le double de l’acompte et dans le cas où l’ACHETEUR renonce à l’achat, il perdra les sommes versées à titre d’acompte.
En Espagne, contrairement à la France ou la Belgique, le notaire n’est pas un indépendant libéral, il est représentant de l’État. Il s’agit en fait d’un professionnel du Droit qui exerce une fonction publique.
C’est pour cette raison qu’il est fortement conseillé, autant au vendeur qu’à l’acheteur, de passer un acte d’achat-vente par un Notaire Espagnol et pas par un avocat.
Le Notaire est un officier public, tel qu’un juge, et vous ne pouvez pas l’employer ou lui demander d’agir pour vous de la même manière qu’un avocat ou un comptable, bien qu’il puisse vous donner des conseils utiles.
Quelques exemples :
Sa mission principale est de veiller à ce que certaines affaires soient officiellement constatées et enregistrées. Cela inclut les testaments et différents types de contrats, comme votre contrat d’achat lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier. Il enregistrera votre apport monétaire étranger lors de l’achat-vente de votre propriété. Il enregistre également les sociétés et le livre officiel (Libro de Actos) d’une communauté de propriétaires est présenté avec son cachet.
Cependant le Notaire espagnol propose aussi des services payants comme :
Par exemple, à la différence de la France, en Espagne c’est l’agent immobilier et son équipe qui sont responsables de maitriser et de gérer un dossier d’Achat-Vente entre les 2 parties.
Nous faisons toutes les démarches administratives et fiscales avant de pouvoir aller signer l’acte d’Achat-Vente, « La Escritura » et non le Notaire espagnol !
Cela veut dire que nous sommes responsables des points suivants :
Il y a 4 points importants concernant l´héritage d’un bien en Catalogne :
Nous pourrions examiner chacun des points et détails pour vous. N’hésitez pas à nous contacter.
Êtes-vous soumis à la loi espagnole ?
Le système des héritiers obligatoires du droit espagnol des successions s’impose en théorie non seulement aux Espagnols mais aussi aux étrangers. Cela découle du fait juridique que la plupart des pays acceptent le droit civil du lieu où se trouve le bien.
Toutefois, l’article 9 du Code civil espagnol prévoit qu’en cas de décès d’un étranger, y compris un résident officiel, ses biens en Espagne peuvent, s’il le souhaite, tomber sous le régime de la législation du pays d’origine. Cela pourrait, par exemple, abolir la règle des « héritiers obligatoires » dans le droit espagnol. Il est donc très important de vérifier également les règles de votre propre législation. Prenons, par exemple, la « part légitime » du droit néerlandais des successions, selon laquelle les enfants peuvent compter sur au moins un minimum de l’héritage.
Cette liberté ne s’applique que si le défunt avait un testament espagnol ou étranger. S’il n’a pas rédigé de testament avant son décès, ses biens en Espagne seront répartis à parts égales entre ses enfants, qui sont automatiquement ses héritiers : raison de plus pour rédiger un testament.
Cependant, l’article 9 du Code civil espagnol n’exonère pas l’étranger des droits de succession espagnols, comme cela sera expliqué plus en détail ci-dessous.
Testaments étrangers valables en Espagne
D’un point de vue strictement juridique, il n’est pas nécessaire d’y rédiger un testament espagnol pour vos biens. Un citoyen français, néerlandais ou belge peut simplement inclure son appartement en Espagne dans son testament général et cela est également reconnu en Espagne. Cependant, quelques mesures doivent être prises pour que tout se passe bien.
Si vous vivez depuis longtemps en Espagne, il peut être nécessaire de reprendre une adresse officielle dans votre pays d’origine en raison du testament à faire. Vous pouvez le faire en rédigeant une lettre officielle à vos avocats dans laquelle vous exprimez votre intention de retourner éventuellement dans votre pays d’origine. Cela signifie que les lois du pays d’origine s’appliqueront au testament que vous rédigerez. Votre testament étranger, qui peut être rédigé dans votre consulat en Espagne à condition que les formalités légales requises soient remplies, nécessite la procédure suivante pour sa validité juridique :
Enfin, le testament est déclaré contraignant afin que vous puissiez effectivement hériter de vos biens en Espagne et que votre consultant PM.CAT puisse s’en charger.
Dans l’ensemble, obtenir un testament général valable en Espagne est un processus compliqué, long et coûteux. Il est clair qu’il sera préférable et plus efficace de rédiger un testament espagnol pour vos biens espagnols.
Droits de succession
La Ley de Sucesiones espagnole ne prévoit pas d’exonérations majeures des droits de succession si les actifs reviennent à un conjoint ou à des proches. La loi actuelle ne prévoit une exonération totale que pour les successions d’une valeur inférieure à 16 000 €. Pour être précis, l’exonération monte jusqu’à 15 956,87 €. Ce montant détaillé résulte de la correction annuelle de l’inflation sur un montant rond initial.
Nous arrondissons simplement à 16 000 €. L’exonération semble faible, mais elle est valable pour chaque héritier séparément, et non pour l’ensemble de la propriété. Ainsi, si le bien immobilier commun d’un couple a une valeur de 120 000 €, la moitié s’élève à 60 000 €. Si celui-ci est réparti entre le conjoint et trois enfants, vous recevrez chacun une part de 15 000 € et aucun droit de succession ne sera à payer.
Pour préparer la déclaration de succession en Espagne, un certain nombre de documents doit être présenté au notaire espagnol, dont notamment l’acte de notoriété français apostillé et sa traduction assermentée vers l’espagnol, le titre de propriété du bien immobilier (et/ou le certificat bancaire de solde existant sur le compte bancaire du de cujus – personne dont la succession est ouverte – à la date de son décès) ainsi que le certificat de dernières volontés espagnol du de cujus, ce qui peut complexifier les démarches et prolonger d’autant cette formalité.
Il est à noter que la déclaration de la succession devant le notaire espagnol requiert également l’obtention préalable du numéro d’identification fiscale pour les étrangers en Espagne (le « NIE ») par chaque héritier non-résident espagnol.
En ce qui concerne les impôts liés à la déclaration de succession en Espagne, en vertu de la convention fiscale signée entre le France et l’Espagne pour éviter la double imposition, les transmissions mortis causa – à cause de la mort – de biens immobiliers situés en Espagne au profit de personnes physiques ayant leur résidence fiscale en France sont uniquement imposables dans le pays où les biens immobiliers sont situés, soit en Espagne et selon la fiscalité espagnole.
Toutes ces démarches peuvent prendre du temps, en fonction de la disponibilité de la documentation et du nombre d’héritiers. Il faut donc faire attention car l’Administration fiscale espagnole octroie un délai de six 6 mois à compter de la date de décès du de cujus pour régler et déclarer l’impôt sur les successions en Espagne, délai au-delà duquel des majorations et des intérêts de retard sont encourus.
La transmission mortis causa de biens immobiliers est aussi soumise à l’impôt sur l’augmentation de la valeur des terrains de nature urbaine (« plusvalía municipal »), impôt municipal dont le montant est déterminé en fonction de la valeur du sol d’après le cadastre espagnol et la période de détention du de cujus.
Voir rubrique « Héritage » pour plus d´informations…
Vous avez besoin d’évoquer votre projet immobilier, d’y réfléchir, vous avez envie d’en parler.
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Vous pouvez également compléter le formulaire suivant :
